中报观察 | 招商局置地的权益包袱

8月23日晚间，招商局置地有限公司发布截至2023年6月30日止6个月中期业绩公告。

财报显示，2023年上半年，招商局置地营收98.14亿元，同比减少约29%，主要由于竣工及交付总建筑面积减少所致；毛利为18.93亿元，同比减少约12%，毛利率为19%，较去年同期上升约3个百分点。

招商局置地上半年溢利约为8.14亿元，较去年同期减少约1%；而公司拥有人应占溢利仅8414万元，较去年同期大幅折减约66%。

(资料图片)

招商局置地净利流失，除了行业背景外，有相当一部分归结于自身的历史包袱。

权益结构变化

从2013年开始，招商局置地便与招商蛇口修订第一版不竞争契据，历年来经过多次细节修订。

协议规定，招商蛇口及其附属公司目前不会在佛山、广州、重庆、西安、南京及句容6个城市与招商局置地竞争，但招商局置地会考虑停止重庆及西安的房地产业务，并将适时退出这两个城市。

这份协议为招商局置地保留一个窗口，可以通过非控股投资形式，在不超过30%控股的红线内参与中国其他城市包括深圳前海房地产业务。

低权益合作一定程度上可以让招商局置地跳出不竞争条款的地域设限，而代价是少数股东损益占比激增，从2018至2022年，少数股权权益应占溢利比例分别为44.86%、33.53%、53.66%、64.59%和80.94%。

截至今年上半年末，非控股权益应占期内溢利7.30亿元，占期内溢利的89.66%，公司拥有人和少数股东应占期内溢利比例接近一九开。

同时，招商局置地权益总额约352亿元，公司拥有人应占权益98.67亿元，占比28%；非控股权益253.33亿元，占比72%。

在财报中，招商局置地解释了公司拥有人应占溢利减少的主要原因，即与上年同期贡献利润的非全资附属公司的平均持股比例相比，2023年上半年集团利润主要由平均持股比例较低的非全资附属公司所贡献。

这一情况有望得到改善。

据参会投资者转述，财务总监陈静在业绩会上表示，从去年开始，公司对新增的项目持股比例大大提升，今年并表范围内的新增的项目均为全资持有，正在收购过程中的项目持股比例也达99%，相信这将有利于未来股东应占溢利的比重提升。

招商局置地上半年取得三个新项目，其中南京两个，西安一个，还有一个西安项目目前处于收购过程。

另外存量项目股权结构也有所调整，今年1月18日，招商局置地广州全资附属公司和碧桂园全资附属公司句容金汇签订股权受让协议，收购其持有的项目公司18%股权，对价约2.61亿元。加上招商局置地南京全资附属公司原先持有的34%股权，招商局置地股权合计将提升至52%。

对于此次收购，招商局置地当时的说法是“公司认为现下正是进行该收购事项的良好时机，可使集团在项目公司持有的项目中享有更大份额的经济回报及增强其在中国物业市场的投资组合。”

香港投资机会

于上半年，佛山、广州、重庆、南京、西安及香港的项目，占招商局置地总营业额比例分别为1.6%、3.4%、19.5%、20.1%、55%及0.4%。

土储结构上，截至6月30日，未售或未预售物业项目可售建筑面积为493.25万平方米，其中重庆267.63万平方米，西安53.75万平方米，南京及句容116.44万平方米，广州29.2万平方米，佛山26.23万平方米。

整个上半年，香港项目合同销售面积仅337平方米，合同销售金额6300万元，在财报两张饼状图上，被四舍五入为占比0%，藏在广州和重庆之间的分隔线中，也没有关于香港土储的统计。

但在参会投资者的印象中，管理层这次对香港多有提及。

招商局置地总经理黄竞源提到，由港铁、信置、嘉华及招商局置地等合作发展的凯柏峰III将于本周六加推138伙。

有投资者提问，凯柏峰III按揭计划中有一项200天人才按揭计划，未来公司香港发展项目是否会继续研究相关人才按揭。

黄竞源回应称，这个计划是配合香港政府吸引人才到港工作，将来也会继续这样做。

在香港楼市，凯柏峰III更多被视为低价新盘。今年凯栢峰III首批130伙折实平均呎价约16938港元，较去年7月第2期凯栢峰II首批138伙的每呎18378港元，低出约7.8%，相比去年6月第1期凯栢峰I首批128伙的每呎17888港元，则低出约5.3%。

此外，凯柏峰会为买家提供“高成数高回赠Ｈ按优惠”，按揭成数达9成，假设购入一个优惠后房价约497万港元的开放式单位，如选用建筑期付款方法，买家透过按揭保险计划下，可最高9成按揭，首期只需约49.7万港元。全期按息为H加1.3厘，按息上限为3.625厘，并设有3%现金回赠。

有香港媒体称，凯柏峰由于项目定价吸引，并较同区物业楼价有所折让，故获得不少准买家尤其是投资客垂青。

黄竞源也在会上表示，香港目前可以看到卖楼比较困难，需要有一定的价钱降幅才可以吸引买家，但假如从投资角度去看，是可以用一个比较低的价钱买到新的地块，所以公司会积极考虑，谨慎参与。

据他判断，香港私人住宅市场未来中期还是处于求大于供的情况，短期的下跌和买卖低迷，主要是反映美国加息的影响，预计美国加息可能今年就会见顶，然后购买力将得到释放。

另外，招商局置地也在与手握大量农地资源的港企沟通，探索北部都会区的合作可能。

若招商局置地的确需要退出重仓的西安、重庆二市，香港或有望成为未来的机会所在。

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