债券
2023上半年，就这么悄悄地过去了。
深圳楼市从“小阳春”走出，又重新回到“平静”的状态。
但楼市似乎已经走到了分水岭。
(资料图片仅供参考)
一边是成交量上涨24.3%，二手房更大涨63%；
另一边是房价下跌7%，比起2021年跌了16%。
这让楼市的走势变得更迷离。
业内有人认为：“接下来的市场应该会好转。”
也悲观看法：“下半年恐怕很难再出现‘小阳春’行情。”
新房供应量翻倍！
遍地打折，但好盘不愁卖
尽管对下半年的看法不一，但至少在年初时，开发商大多觉得是“开盘好时机”。
@深圳买房计划 粗略统计，2023年1-6月入市的新房住宅项目约60个、供应超3万套房源。
其中商品住宅约2.36万套；
可售人才房约8千套。
而在2022上半年，新房住宅的供应量不过1.5万套左右。
今年的供应量几乎是去年的一倍。
▲2023年1-6月入市新盘（上下滑动查看，需要高清表格请后台私信我们哦！）
“趁着疫情放开、3月小阳春的势头，不少开发商抓紧开盘。”
乐有家研究中心表示。
但成交情况却不是那么乐观。
据乐有家研究中心数据，2023上半年，深圳卖出了16209套一手住宅。
同比去年上半年，仅多卖了83套。
而且，月度网签量最高也未到4000套，且似乎后劲不足。
成交价格方面，据贝壳研究院数据，上半年新房平均总价约605万/套。
比去年下降约95万/套。
其中，总价750万以下的占比有所上涨；
而750万以上的则减少。
▲图源：贝壳研究院
目前，大部分新盘为加快去化，也多给出促销优惠，包括9折/送简装/送物业费等等。
▲上半年新盘发布的促销海报
“按近半年的平均销售水平来计算，今年6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月。”乐有家研究中心表示。
要知道，业内普遍认为：
超过14个月的去化周期，已经达到该城市新房的警戒值。
而同时，库存量还在增加。
2023上半年深圳新房的库存再度涨至436.82万㎡，创下历史新高。
不过，新房市场也并非“一片哀鸿”。
据@深圳买房计划 粗略统计，今年上半年约有14个新盘开盘当天去化超60%。
其中2个新盘“日光”、3个新盘去化9成。
“最近去了一个新盘的现场，客户很多，销售非常忙，声音全是嘶哑的。”
一位新房销售经理告诉我们。
▲最近某新盘周末时的人流量 | 受访者提供的视频截图
他认为，虽然过去受疫情的影响，新房库存增加，但客户依然存在，尤其是刚需客户。
比如他所在的新盘，基本以首套房的客户比较多，其次是置换的，投资客很少。
“客户观望的比较多，主要还是希望买到好的产品。”
身边一位刚刚加入买房大军的90后朋友，也是同样的心态：
“目前不着急，看看吧，有合适的就买。”
对于未来房价会不会下跌的问题，她并不在意：
“没啥担心，反正买了也是自己住。”
深圳91个片区
有84个都在降价！
在二手房市场，量涨价跌的情况更明显。
据乐有家研究中心数据，尽管2023上半年二手住宅过户量依然是历史低值，但比去年同期上涨63%，达到16236套。
房价方面，环比上涨的态势也持续了5个月。
但同比去年依然是跌价：
乐有家研究中心透露，2023年上半年二手成交均价在6.5万元/㎡左右，同比下跌7%。
与2021年上半年比跌幅达到16%。
而据贝壳研究院数据，上半年成交中位数为426万/套，单套价格依然在上涨。
有意思的是，总价300万以下的刚需、1000万以上的改善/豪宅，占比同比都有所增加。
▲图源：贝壳研究院
乐有家研究中心认为，历经2年多的调整，深圳房价的水分已经被挤压出不少，业主的报价也更加理性。
“豪宅业主都撑不住了。”
最近，二手房市场上还传出这样的说法。
深圳豪宅顾问罗中易表示，目前部分豪宅板块的确出现价格下跌的情况。
他列举道，宝中、尖岗山、蛇口半岛板块等，下降比较明显；
但香蜜湖、华侨城、红树湾等板块，价格则比较稳定。
事实上，据乐有家研究中心数据，深圳超90%的片区都在下调价格。
最高跌幅达16%，而涨幅最高仅4%，为福田莲花片区。
▲图源：乐有家研究中心
尽管价格下降了，但成交却变得更难。
贝壳研究院数据显示，目前房源平均成交周期走高至179天，相当于一套房挂盘半年才能卖掉。
▲图源：贝壳研究院
“卖房怎么那么难呢？”
有深圳业主在社交平台上感叹，市场不好，中介代理的态度也变得高傲，只能亲自发帖卖房。
在网上，和她一样亲自给房源打广告的业主越来越多，甚至有业主自掏腰包给中介带看奖励、给看房客户小礼品等等。
有二手房经纪人表示，市场上跌价消息太多，导致很多买房人都开始犹豫，害怕买贵了。
除了买房人减少，竞争加大也是一大原因。
深圳房地产中介协会（下简称“深房中协”）综合四大行（贝壳找房/乐有家/中原/看房网）公开挂盘数据发现，截至7月1日，在全市共挂盘出售房源16.4万套（存重复房源）。
短短一个月，挂盘房源就增加4061套。
▲图源：深房中协
甚至，就连新房也在“抢”二手房的客户。
据乐有家研究中心数据，新房成交占比不断上升，目前与二手房已各占50%。
“我买了二手房却后悔了。”
有朋友对@深圳买房计划 表示，在买下二手房后没几个月，可售人才房就推出，她觉得相比起“老破小”，新房的吸引力更大。
对于楼市下半场
你有信心吗？
“下半年会回暖，我个人认为这是一定的。”
罗中易表示。
他认为，以现在这种形势继续恶化下去，不只是业主，银行体系也会担心，因而下半年应该会迎来政策的放松。
一位业内人士同样对@深圳买房计划 表示，对下半年的市场有信心。
她觉得，虽然深圳要放松限购/限贷不大可能，但目前宏观经济环境一般，可能会出刺激政策。
“经济政策是根本性的，会推动楼市的变好。”
她表示。
一位新房销售经理也持乐观态度：
“我觉得下半年市场会变好。”
他觉得，客户还在，只是更追求好的产品。
乐有家研究中心则表示，很快将迎来“7.15”满3年，被约束的数十万深户购买力进入市场。
“预计最快三季度，深圳楼市将迎来新的变化，成交价格稳定，交易量回升。刚需的出手速度会加快，改善客户成交的火热现状也会持续下去。”
一位二手房经纪人告诉我们，他也同样看好“7.15”满3年会带来新客户。
但他认为，不大可能有数十万购买力，而“小阳春”一般的行情是有的，“就看金九银十那波了”。
“回暖是不可能的。”
他表示，深圳二手房的正常月度成交量是5000-7000套/月，目前还远谈不上回暖。
深房中协则持悲观态度。
“进入下半年后，随着新房下半年销售压力的累加，一、二手房竞争的白热化以及市场对于政策预期的减弱，在无任何托底稳预期政策的支撑下，市场恐难再现类似一季度“阶段性小阳春”行情。”
深房中协认为，根本性原因是，市场筑底后，市场信心仍未能彻底修复，加上宏观经济环境仍未有明显起色，市场预期在阶段性行情释放完毕后，重回低谷。
“当前市场信心与预期仍然偏弱，预期引导的相关举措应尽快出台。”深房中协表示。
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