写字楼市场供需两端持续收缩 绿色低碳成为未来“吸引力法则”

今年以来，一线城市写字楼租赁活动整体仍未摆脱低迷态势，恢复进程相对较为缓慢。

《中国经营报》记者日前从第一太平戴维斯方面了解到，今年二季度，上海市甲级写字楼净吸纳面积负7400平方米，空置率环比上升0.1个百分点至16%，租金环比下降1.2%；北京市写字楼空置率同样继续攀升，环比、同比分别上升1.5和2.5个百分点，增长至18.3%的高位。

(资料图片仅供参考)

在市场供应量增加的背景下，写字楼的价值除了和交通便捷性、商圈成熟度、物业服务等传统指标密切相关外，绿色低碳健康也正成为写字楼市场新风尚，这类优质项目更加受到租户青睐。

第一太平戴维斯中国区交易及顾问业务部主管、高级董事招启怡表示，通过整合先进技术、人性化设计和可持续发展理念，应当打造具有创新性、灵活性和可持续性的办公空间，抓住更多楼宇经济和城市发展机遇。

办公业态复苏仍需时间

第一太平戴维斯统计数据显示，今年二季度，上海市整体写字楼租赁活动较缓，仅次级商务区录得4.2万平方米的正吸纳，全市净吸纳共计负7400平方米；供应方面，也仅有5万平方米新增入市面积。截至今年6月底，上海市甲级写字楼市场存量达约1686万平方米。

这也导致上海市甲级写字楼市场空置率上升。具体而言，今年二季度，平均空置率环比上升0.1个百分点至16%，同比上升1.2个百分点；受业主进一步放宽租赁门槛等影响，二季度全市甲级写字楼租金环比下降了1.2%。

第一太平戴维斯方面表示，经济活动全面回归正轨，但租赁活动并未如一季度般显著增长，租赁带看至最终租赁合约签订的转化率有限且周期较长。当前续租占比较高，企业对于扩张的态度仍较为谨慎，今年上半年重点关注业务优化、成本控制也是主要原因。

记者注意到，今年二季度，上海市大宗交易活动明显放缓，全市共完成12笔大宗交易，合计成交金额为49.6亿元，同比下降了59%。

第一太平戴维斯方面表示，办公资产价格在经历理性调整后，甲级写字楼收益率在二季度达到4.75%，“预计在未来几个季度将进一步上升，因在基本面疲软的情况下，无法再融资迫使业主加速出售资产。”

不过，上海市利用外资水平不断提高，也为写字楼市场复苏带来利好。第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理徐梦璐表示，今年上半年，上海市实际利用外资127.8亿美元，同比增长7.1%。目前，上海市的跨国地区总部数量达到922家，外资研发中心数量也达到544家。“这些数据不断增长，得益于上海市不断加强招商引资，不断推进高水平对外开放。”

“在近日新签约的外资项目中，除生物医药、电子信息、汽车等重点产业外，也涵盖数字经济、绿色低碳等新赛道、新领域。”徐梦璐分析认为。在大环境相对比较疲软的情况下，大部分企业目前还是以成本控制为主要核心策略。一些带有遗留装修，包括装修情况较好的空置单元，被市场优先消化的可能性较高。“若今年下半年能出台经济和地产相关的刺激措施，商务情绪和市场信心将有望进一步提振。”

绿色低碳健康成新风尚

绿色低碳健康正在成为未来写字楼市场的新风尚，加快发展绿色健康建筑也是国家长远发展大计的重要组成部分。绿色发展、绿色建筑，已成为全球共识。

近日，银泰基业集团旗下旗舰项目北京银泰中心银泰写字楼再获一项健康楼宇评级，正式通过国际WELL建筑研究院（IWBI）的《WELL健康-安全评价准则》的验证。

近年来，北京银泰中心在绿色节能方面取得了多项成就。作为北京CBD区域唯一的七星顶级楼宇，继2017年获得LEED既有建筑绿色物业管理和运营维护（EB O+M）v4铂金级认证后，北京银泰中心在2022年再次获得更高标准的LEED-EB O+M v4.1铂金级认证。

无独有偶，位于上海市长宁区临空园区的米其林中国区总部大楼前不久完成焕新升级。米其林集团是全球最大的轮胎制造商之一，于1989年进入中国，中国区总部办公楼总建筑面积达1.2万平方米，总高六层。

据介绍，米其林中国区总部大楼项目已获得LEED、WELL双铂金级认证。LEED认证体系是国际性绿色建筑认证系统，是全球范围内认可度最高、最完善、使用最为广泛、最有影响力的绿色建筑评估标准；WELL被誉为建筑界认证标准的“奥斯卡”，注重以人为本及对室内环境的提升。

Gensler项目总监徐珩告诉记者，减少建筑环境的碳排放量是这个时代的当务之急。ESG以及碳披露相关的强制性要求正在推动建筑业转型，开发商将加大对可持续设计和施工策略的投资，在建筑结构中碳储存，并记录设计细节对环境和社会的影响。

相关调研报告指出，企业忧虑环境污染对员工健康造成影响，正在不断通过改良办公环境来寻求对策。因此，办公环境影响企业对办公楼选址的决策，“绿色健康办公”则有助于提升其满意度和忠诚度。

“未来，办公市场可以总结成4个词：绿色、人文、交融和互通。”在英中贸易协会CBBC会员及活动部总监徐琳晔看来，首先，绿色低碳是非常重要的未来办公形态。在钢筋水泥构成的写字楼里，绿色空间对于员工的身心健康发展是很有必要的；无论从AI还是未来的科技发展，都离不开以人为本。

（文章来源：中国经营网）

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