深圳楼市“认房不认贷”实录：台风天营销中心仍开放

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“最近有一些已经转行的房地产中介又回来带客了，我们都看到了市场的一丝暖意。”从业12年的深圳房地产中介王阳（化名）对《中国经营报》记者如此说道。

连日来，“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷政策等牵动着房地产市场的神经，政策暖风揭开了楼市“金九银十”的序幕。从8月31日起，深圳正式施行“认房不认贷”政策。9月2日，台风“苏拉”登陆广东，开发商仍积极“营业”。当天开盘的中粮悦章凤凰里采用线上选房模式，同时开放营销中心接待到场客户。选房结束，更有“准业主”现场交付定金及办理相关手续。据该项目开发商透露，楼盘最终售出超过300套房源，去化80%。

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乐有家研究中心发布数据显示，新政官宣后，乐有家门店成交量开始逐日递增。9月1日～9月5日，门店成交量环比上升80%，同比上升370%。其中，9月3日（周日）的成交量表现突出，当天带看量较二、三季度的周日带看量平均水平上升50%。

从业近10年的深圳房地产中介魏锋（化名）也对记者表示，新政实施后的第一个周末（9月2日～9月3日），其负责的新房楼盘带看量相较以往增加，“带看忙不过来，临时过来的客户基本上安排其他新同事帮忙接待”。

虽然部分项目售楼处近日来人潮涌动，但王阳和魏锋都对记者表示，其接待的大部分刚需客仍较为谨慎，抱观望态度。选择此时“出手”的，以置换改善性购房者居多，主要是因为“认房不认贷”政策出台后，其购房成本降低，且他们中间多数人此前对所购买的楼盘早已关注，只是在等待一个时机。

有楼盘营销宣称“买房送房”

继广州之后，深圳成为第二个宣布执行“认房不认贷”的一线城市。按照此前政策，在深圳名下无房，但在异地有房贷记录，购房者在深圳申请贷款买房的首付比例为50%。新规实施之后，只要在深圳名下无房，不论是否已利用贷款购买过住房，购房者申请贷款买房均按首套房计，执行首付30%政策。

楼市新政的提振效果似乎立竿见影。作为新政落地后深圳首批入市项目之一，鸿荣源珈誉府开发商在其微信公众号发布消息称，9月2日，楼盘共推出818套住宅产品，开设线上选房通道，最终历时3.5个小时，售出596套房，成交金额约28亿元，去化超七成。无独有偶，台风天同日开盘的中粮悦章凤凰里也采用线上选房方式，同时开放楼盘营销中心，在入场签到时间前，已有大批客户提前到达现场。

“你方唱罢我登场。”9月5日，深圳光明区某一楼盘的置业顾问对记者表示，目前，该楼盘不同朝向的户型均设有“一口价”房源。以一套东南朝向、面积89平方米的三房户型为例，“一口价”与总价相差约60.7万元，相当于87折。贝壳平台销量数据显示，截至9月7日6点，该楼盘在30天内成交43套，为深圳新房销量排行榜第一。

与此同时，记者近日走访深圳多个楼盘了解到，当前入市的大部分新盘也推出折扣优惠活动，形式多样，力度不一。其中，关于深圳龙华区云珑府项目“买一套房送一套房”的营销方案引起广泛关注和讨论。

9月5日，记者来到云珑府营销中心。一提起“买房送房”的优惠措施，现场的一名项目销售立即对记者露出了些许无奈的微笑，并表示，“这其实是营销噱头来的。” 该项目销售称，“所谓‘买一套房送一套房’是指给予购房者85折的购房优惠，而这15%的折扣可以用来兑换开发商旗下东莞别墅项目的一套房子的部分首付，也可以用来兑换位于深圳大鹏新区的一套统建楼。如果选择这两种赠送方案，那么购买云珑府的房源须按备案价来，也就是原价购买。”其进一步补充称，“但目前极少有客户会选择赠送方案，而是直接选择85折购房。”

不过，就在9月7日，云珑府项目开发商深圳市华富控股有限公司发表声明称，“近期由于我司云珑府项目营销活动被错误解读为‘购买云珑府即赠送大鹏云悦府统建住宅’，出现相关不实信息的传播，导致部分中介经纪人及看房客户对于活动理解出现偏差，对此我司深表歉意。”

记者了解到，云珑府在去年年底入市，目前在售的房源并非为近期加推入市，而是自去年年底卖到现在。记者注意到，该楼盘近段时间正在搭建新的营销中心，“摩拳擦掌”迎战“金九银十”。

除了折扣优惠，对于购房者所关心的首付比例，部分楼盘项目也打出“最低首套首付两成起，二套首付三成起”“即日起执行最低首套20%首付比例政策”等营销广告。这源于中国人民银行、国家金融监督管理总局于8月31日发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知，其中提及，“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。”

不过，记者近日走访的多个楼盘项目销售均表示，目前还没有接到深圳首套房执行首付两成的通知。值得一提的是，上述发布“首付两成”消息的宣传海报在不显眼处标有“具体操作以银行审批为准”“仅供参考，不作为开发商要约或承诺”等提示字样。据了解，目前该类宣传海报多数已被撤下。

市场多方博弈

开发商花式营销频出背后，楼盘项目之间竞争激烈。

克而瑞深圳团队提供的数据显示，8月28日～9月3日，深圳共有4个住宅项目开盘加推入市，合计推售1618套房源；另有4个住宅项目合计1117套房源获批销售，其中包括2个现售项目。8月28日～9月3日，深圳普通住宅供应量约10.23万平方米，环比下降60.5％；全市合计成交517套（预售网签389套、现售网签128套）；成交面积约55245平方米，环比下降1.3％；成交均价约64927元/平方米，环比上升3.4％。

根据深圳房地产信息平台数据，8月，深圳全市新建商品房成交2601套，成交面积28.31万平方米，同比下降30.8%，其中新建商品住宅成交面积22.28万平方米（2199套），同比下降17.85%。深圳中原研究中心提供的数据显示，截至8月末，深圳新房住宅可售套数为46567套，库存量创深圳近13年以来历史新高。

对于此次深圳“认房不认贷”落地，克而瑞深圳区域团队表示，一定程度上利好“卖一买一”的改善性购房群体。主要是由于其首付比例从五成降至三成，在换房必要性和换房门槛降低的双重刺激下，一定程度上激发市场换房需求，释放改善性购买力，加快市场流通。此外，新政也将促进释放少量在外地有贷款记录的购房者入市，比如曾经在老家购买过住房或者在临深城市贷款买房的刚需客。

魏锋对记者表示，“认房不认贷”政策执行后，市场的确一度活跃，“主要是由于置换改善性购房者（包括外地客）的购房成本降低，加上这部分人群有过购房经验，选房流程简单、目的性强，一旦其了解较长时间的楼盘有较大的优惠措施出来，他们就会果断下定”。

王阳也对记者表示，近几天前来咨询的顾客比以往增多，但此前对楼盘不了解，单纯受新政策影响就下定的新客比较少。另外，魏锋近期接待的刚需客以咨询居多，而他们大多抱持谨慎、观望态度。“当前深圳仍执行严格的限购政策，没有购房资格的人在近段时间也仅是过来了解行情。”魏锋补充道。

值得注意的是，“认房不认贷”政策也在深圳二手房市场引起波动。深圳中原研究中心监测数据显示，政策出台后，“中原找房”日进线量环比增长35%，进线涨幅较高的区域包括刚需片区、豪宅片区。二手房带看量高峰出现在9月3日，较8月日均带看量环比增长75%。截至9月4日，深圳中原在售二手房源38126套。乐有家研究中心监测数据显示，8月30日～8月31日，平台新增二手房挂牌量显著增加。但自9月1日起，挂牌量恢复到新政实施前水平，目前也未出现二手房“抛售潮”。

克而瑞深圳区域团队表示，从短期来看，“认房不认贷”政策有助于提振市场信心，核心片区优质项目迎接一波市场行情，楼市分化加剧。但从长期来看，单纯依靠降低首付比例对整体楼市的影响相对有限。

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