沦为“仙股”，融创中国仍在艰难自救！底在哪儿？

摘要：归根结底还得销售回升（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|张银银&编辑|欣欣然

融创中国近期消息不断。

【资料图】

1）2023年8月21日，融创中国股价跌破1港元/股，成为“仙股”。截至8月21日收盘，融创中国报0.97港元/股，跌幅12.61%，总市值约52.85亿港元。

到8月22日收盘，融创中国股价将将好回到1港元，总市值54.49亿港元。

图表来源|百度股市通（特此感谢）

2）有消息称，融创中国北京总部将在今年10月前撤离迁回天津。对此，融创方面并未就此事做出回应。知情人士透露，融创积极面对地产行业环境变化，落实降费增效，考虑未来将部分职能条线搬到天津。

3）天眼查App显示，近日，融创房地产集团有限公司新增多条被执行人信息，被执行总金额超20亿元，涉及票据追索权纠纷等，执行法院为北京市第二中级人民法院、郑州市金水区人民法院、晋宁县人民法院等。

风险信息显示，该公司存在730余条被执行人信息，被执行总金额超90亿元，此外，该公司还存在多条限制消费令、失信被执行人（老赖）和终本案件信息。

从上至下，各种拯救、帮扶房地产的举措出台，这个时刻，融创中国怎么反倒沦为了“仙股”？融创中国能挺过去吗？杠杆游戏今天做个梳理。

1、不停歇地自救

融创中国沦为“仙股”，原因或许要从8月18日融创中国的盈利警告说起，预期2023年上半年该司拥有人应占亏损在150亿元至160亿元（人民币，下同），2022年同期融创中国拥有人应占的亏损约187.6亿元。

亏损原因其实很简单，融创中国也有说，期间录得亏损主要由于受房地产市场下行的影响，期间结转的收入较少且结转的物业项目毛利率较低，及外汇波动造成预期净汇兑损失等所致。

对此处境，融创中国当然非常清楚。过去1、2年，融创中国的自救应该说是很努力的。就以近期为例：

1）自2023年3月28日，融创中国在港交所发布公告称，境外债务重组取得重大进展，百亿美元境外债务，与债权人小组(其债权占现有债务未偿还本金总额超30%)就重组条款达成协议以来，该司近几个月不断更新境外债务重组的进展。

按照最新的消息，7月28日，融创中国披露：

计划债权人的会议将予以召开，以考虑及酌情批准公司与计划债权人订立的计划安排（“计划会议”）。计划会议的召开时间定于2023年9月18日上午11时整（香港时间）；

及在2023年10月5日上午9时30分（香港时间）在高等法院召开呈请实质聆讯，以裁定是否批准境外债务重组计划。

可以说，融创中国离完成境外债务重组越来越近了。

2）上文杠杆游戏写过，有消息称，融创中国北京总部将在今年10月前撤离迁回天津。对此，融创方面并未就此事做出回应。

知情人士透露，融创积极面对地产行业环境变化，落实降费增效，考虑未来将部分职能条线搬到天津。

显然，将一些职能条线搬回天津，起码是可以降低一些人力、办公费用的。

3）近期，为解决现有债务偿还问题，融创中国近期还将三个项目以12.29亿元的价格出售给荣丰公司。

7月7日，融创中国及荣丰公司签订臻华府项目公司股权转让协议，以2亿元代价出售臻华府项目公司100%股权给荣丰公司或其指定方，以冲抵集团对荣丰公司2亿元的债务。

8月17日，融创中国及荣丰公司签订望金沙酒店项目买卖协议，以2.99464亿元代价出售望金沙酒店项目给荣丰公司或其指定方，以冲抵集团对荣丰公司剩余2.99464亿元的债务。

8月17日，融创中国及荣丰公司签订秀场酒店项目公司股权转让协议，以7.3亿元代价出售秀场酒店项目公司100%股权给荣丰公司或其指定方。

更早之前，8月10日，融创中国发布公告称，公司间接全资附属公司福州衡越、宁德融熙，与中航信托、首开股份签订协议，中航信托同意向首开股份转让目标股权及中航信托对宁德融熙享有的目标债权，代价为8亿元。

该笔交易涉及的项目，杠杆游戏注意到，是首开股份与融创中国合作开发的福州榕耀之城。

融创方面表示，出售事项所得款项将用于解决融创与中航信托的债务问题，预期目标股权出售将亏损约9319.2万元。

4）此前2023年1月，融创中国还处置了深圳文旅项目。

同时境内债方面也在2023年1月取得重大进展。

总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。

5）据说一些靠山吃山的人，吐了一些钱出来。

2、到底欠了多少钱

融创中国到底有多少债务？这从其前段时间发布的2022年报，可以窥见一二。

年报显示，2022年融创中国借贷总额2984.2亿元，较2021年的3217.1亿元减少230多亿元。但其中即期部分借贷略有增长，从2021年的2351.5亿元增加到2534.8亿元。

另外截至报告日期，融创中国到期未偿付借贷本金约1005.2亿元，并导致借贷本金约835.5亿元可能被要求提前还款。

总负债方面，2022年末融创中国为1.004万亿元，2021年末这一数据为1.052万亿元。

看到万亿数字，杠杆游戏也算见过世面的，恒大2万亿，不过1万亿也惊人啊。

巨额债务之外，融创中国现金流非常紧张，截至2022年末，375.4亿元的现金余额，其中还包括受限制现金。

相比2500多亿元的即期借贷，显得有些杯水车薪，必须想办法搞钱，或者展期。

方面债务压顶，一方面经营困难仍在。比如2022年营收967.5亿元，下滑51.23%；毛利润、归母净利润分别为-8.19亿元、-276.7亿元，亏损继续。

图片来源|东方财富（特此感谢）

此次融创中国沦为“仙股”，和2023上半年的继续巨亏不无关系。

上文杠杆游戏写了，8月18日融创中国的盈利警告说，预期2023年上半年该司拥有人应占亏损在150亿元至160亿元，2022年同期融创中国拥有人应占的亏损约187.6亿元。

此外，上文还提及融创房地产集团有限公司近日新增多条被执行人信息，被执行总金额超20亿元。风险信息显示，该公司存在730余条被执行人信息，被执行总金额超90亿元。

上述被执行的事件，也会影响正常的经营，这对资金也会造成影响。

3、最大的困难

从种种信息看，融创中国此次境外债重组成功基本无悬念，而且似乎越来越接近成功。

化债的相对顺利，给了融创中国更多脱困时间，但也谈不上非常让人高兴，因为摆在面前的，还有其他更多的困难。

最大的困难，杠杆游戏认为是销售。

融创中国披露的最新销售情况数据显示，2023年7月，融创中国实现合同销售金额约51.2亿元，合同销售面积约40.6万平米，合同销售均价约12610元/平米。

而2022年7月时，单月销售了110.3亿元，合同销售面积约88.4万平米。

2023年1-7月，融创中国累计实现合同销售金额约572.6亿元，同比下降53.77%，2022年同期为1238.5亿元；

累计合同销售面积约424.3万平米，同比下降54.89%，2022年同期为940.5万平米；合同销售均价约13500元/平米，同比增长2.51%。

2023不管单月还是累计，迄今为止销售都不好。

其实2022年已经很不好了，如上文杠杆游戏所述，2022年7月好歹卖了110亿元的房子，要知道2021年7月，合同销售金额高达493.5亿元，合同销售面积约351.2万平米，当时的均价约14050元/平米。

如果看2021年前7月，合同销售金额更是有约3701.1亿元，当时真是猛，同比增长50%，合同销售面积约2545.7万平米，均价14540元/平米左右。

一个企业从这样巅峰急剧滑落，现金流的变化可以想见。

在杠杆游戏看来，说一千道一万，债务重组、展期，可以为自己争取时间，但归根结底还得销售回升。不说回到巅峰，但至少先复苏一半，否则这游戏依旧难以玩转。

本文未标注出处的财务图表，均源自融创中国有关公告，特此说明并致谢

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