好家伙,和平的新房房价,要突破10万了。
信达格调大沽北路项目,规划已经出炉。产品为洋房、小高、高层。
有消息说,它的洋房要卖11万。
(资料图片仅供参考)
加上面积又大,差不多得是2000万级别。
那么,问题来了。
和平区,能承载起10万+吗?
小户型,有可能,只要卖总价。
和平的卖点,就是学区房。
也是靠着这一“杀手锏”,全区房价都跟着起飞。
无论新房、二手房,都成了“独一档”的存在。
二手房易涨难跌。即便在低迷的大环境下,依旧跑出了独立行情,成了“万绿丛中一点红”。
尤其去年,火热程度简直辣眼。
很多小区房价都已回到了2017年高点。
新房也十分炸裂。
中海和平之门,当年开当年罄。房价从首开的6万+,一路卖到了清盘的8万。
以致于有人笑侃,天津就分两个区,和平和其他。
哪怕政策接连收紧,也依旧挡不住它的光芒。
越控越涨。
特别是小户型,贵的吓人。
因为买学区房,都是“总价逻辑”,看总价、不看单价。
这也是学区房特性——户型越小,单价越贵。
随随便便个老破小,都能卖5、6万。
甚至毫无居住感可言的拆间都能卖10万+。
2月份时成交一套6.18平米小户型,单价卖到了31.2万!
前年还出过46万一平的天价。
就这,还抢着买。
“金贵点”就在于,是天津实验小学学区房。
坦白说,在和平买房,买的不是房,而是上学的“门票”。
像阅和平,即便3梯8户,都快盖成公寓了,又何妨。
小户型、学区房,这就完全长在了和平卖点上。
反而是,大户型在和平,并不吃香。
一是流通性差,二是卖不上价。
比如,都会轩,60多、80多平米,单价能卖到8万以上。
而200多平米户型,只能卖6万5。
矮了一大截。
需求决定市场。
这也造成开发商纷纷迎合买房人,主动做小户型。
不愿意做大、做品质,浪费成本和精力。
进而催生出一个奇怪的市场现象——
和平普遍做小户型,卖学区房。
环和平一带,做大户型,定位改善。
比如金地阅千峯一水170多平米大户型,绿城凤起悦鸣也是150平米起步,最大做到215平米。
包括金茂今年新拿的体院西地块,最大也做了200多平米。
这就跟1+1置业逻辑一样。
和平的房子,面积大不大,居住环境好不好,这都不重要。
看的是学校,要的是户籍。
真正居住,会选择相距不远的改善盘。
这也是为什么和平区能为全国人口密度最高的区,也是全市唯一一个户籍人口大于常住人口的区,原因就在于此。
它的学区属性,太强了。
反而居住氛围和品质感,基本都很差。撑不起改善。
更重要的是,和平没法大拆大建,城市界面太难提升了。
因为,拆不动!
要是放在10年前还可以。
那时的和平学区房共识还没有这么强,房价跟南开、河西差不多的水平,甚至有些新房还卖不过南开。
还能够大拆大建。
像南市的新汇华庭、保利大都会等,就是大规模城市更新出来的。
但从2012年后,外地人涌入,学区概念被炒起来。
房价早已不可同日而语。
妥妥的,一个卖点带飞一个区。
现在和平均价都6万多。单价10万以上的,也比比皆是。
再加上还涉及学区的问题。
拆起来太难了。
比如,劝业场片区,规划方案都改了好几版,迟迟还未有动静。
症结就在于此。
其实最初劝业场片区的方案很高大上,还是请的国外设计师设计的。
整个哈密道到南京路都规划要拆掉。
打造一条哈密道绿轴。
再沿着城市绿轴两侧起高楼。
但理想很丰满,现实很骨感。根本拆不动。
以致于现在劝业场片区成了和平城市界面最差的区域。
而嫩江路之所以能动,是因为它采取的是“原地重建”。
在原有基础上增加了居住属性。
城市界面虽有提升,但不多。
这也是有机更新的弊端。
现在,劝业场片区城市更新的原则也变了,不扩容,保留城市肌理。
这就意味,成本更高。
有过一版规划,是在别处新建一个和平劝业新城,按照劝业场的格局打造,同样也有和平的优质教育。
将一半的人口疏解过去。
腾出来的地方做商业,提升城市界面,做强天津名片。
但这版,还在讨论。
基本上来说,南京路很难再有地了,能承载改善的地方也很少。
和平大沽北路算是个特例。
因为和平城市界面好的地方就是几条边,它属于大沽北路,已经更新完了。
总之,从和平整个基调来看,和平很难大户型承载10万以上。
虽然它是宇宙中心,但它的特性决定了这一点。
学区房,贵在小。
城市界面也不支撑。
有些特殊房子还属于历史风貌建筑,想拆更难。
但改善又极其重视城市界面。
所以,大家不难发现,目前天津的高端盘,都不在和平。
套用史记里的一句话——
和平区真是,成也学区房,败也学区房。
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