现在骂公摊，以后骂虚报套内面积。︱刘德科

文︱刘德科

套内面积计价的呼声又强烈了起来。诱因是前几天（2023年7月28日），合肥在全市房地产工作专题会议上提出十条工作举措，其中就有套内面积计价：「为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。」

这是典型的迎合民意。今天，我们借用套内面积计价，来讨论一个问题：「迎合民意」与「洞察公众的潜在需求」有何区别？

(资料图片仅供参考)

房价暴涨的心理假象

我们先来看一下实施套内面积计价之后的房价变化。

按建筑面积计价——

◆可售建筑面积：10万㎡

◆均价：1万元/㎡

◆总货值：10亿元

现在，我们来按套内面积计价，我们先假定高层住宅的得房率——

◆得房率：75%

对于房企来说，总货值怎么能少呢；所以，均价不能是1万元/㎡了，得是13333元/㎡。对，1万元/㎡÷75%=13333元/㎡。这样才能维持住10亿元的总货值。

房价其实没涨，但看起来涨了很多——观感上一下子涨了30%以上。这会给市场带来房价暴涨的心理假象。

同理，物业管理费也是如此。如果原本是3元/㎡·月，现在会变成——3元/㎡·月÷75%=4元/㎡·月，也是总价没变，单价涨了30%以上。

被迫害妄想症

或许有些人会说，总价没变，我认；按套内面积计价，至少让消费更透明了——开发商没法通过「故意把公摊面积做大」来多赚我们的钱了。

稍微懂一些房地产知识的人都知道，「故意把公摊面积做大」是不可能完成的事情。开发商故意把公摊做大，也没法多赚一分钱的，因为一个楼盘能盖多少建筑面积，是事先确定的（容积率都是政府事先规定的）。总建筑面积是恒定的，按建筑面积计价，无论公摊大小，开发商的销售货值都是恒定的，怎么会多赚钱呢？

继续举这个例子：一个10万㎡的楼盘，均价1万元/㎡，按建筑面积计价，无论得房率是低至50%还是高达90%，它的理论货值都是10亿元；但实际上，如果把得房率做到只有50%，那么可能就达不到10亿元的货值——因为你的得房率太低，所以你的楼盘就不受欢迎，很可能就得卖得更便宜。

对于开发商来说，故意把公摊做大，是一种损人不利己的事情。故意去做损人不利己的事情，这不是有病吗？

恰恰相反，开发商反而会努力把公摊做小，把得房率做高，有时甚至不惜钻法规的空子「偷面积」给购房者创造更多赠送面积，让楼盘更有卖点。

那么，为什么还是有一些楼盘得房率偏低，甚至低得令人发指？要么是因为受到特殊规划条件的限制（每个城市的建筑规范都不一样），要么就是这家开发商实在是不专业。

总之，不存在「故意把公摊做大」这种事情。我们只能说，这是典型的「被迫害妄想症」。

好东西的代价

按套内面积计价，确实有好处，让消费更透明。但是，好东西是有代价的——市场上会冒出很多「两梯八户」的房子，居住舒适度骤降。

你看，一个楼盘的总建筑面积是恒定的，如果是套内面积计价，那么对于开发商来说，公摊面积做得越少，套内面积做得越高，也就是得房率越高，开发商就可以卖更多钱。

减少公摊面积的最有效办法之一，就是提高「梯户比」：「两梯八户」肯定比「两梯三户」省很多公摊。但你肯定更喜欢「两梯三户」，而不是「两梯八户」。

重庆是中国内地惟一一个实施过套内面积计价的城市，所以「两梯八户」的楼盘就特别多。

套内面积计价当然是好东西，但是，当你在呼唤一个好东西的，一定要明白它会带来哪些缺点，你是否愿意接受这些缺点。能接受，就没问题。世界上绝大多数国家都是套内面积计价，他们的高层住宅基本上都是「两梯八户」甚至「两梯十几户」，他们不嫌弃。我们国家就连经济适用房都不愿意做「两梯八户」。可以这么说，中国的住宅公共尺度，是全世界最奢侈的。从土地节约的角度看，我们非常赞同实施套内面积计价。

刘德科楼市讲义·第47讲

症结：面积测绘能否高度透明

稍微总结一下套内面积计价的优缺点——

●好处：让消费更透明；让住宅建设用地更节约

●坏处：市场上会冒出很多「两梯八户」的房子；会给市场带来房价暴涨的心理假象

对，实施套内面积计价，主要是为了让消费更透明。但我们有没有想过，实施套内面积计价，真的能让消费更透明吗？如果面积测绘不能高度透明，即便实施套内面积计价，公众还是会不满意——比如：为什么我的产权证写的是套内面积100㎡，为什么我还是感觉那么小？是不是开发商又跟面积测绘单位勾结，故意把我的套内面积做大了？

按建筑面积计价，公众骂的是开发商故意做大公摊（这是不可能的）；按套内面积计价，公众恐怕又要去骂开发商虚报了套内面积（在个别腐败面前这是可能出现的）。

所以，让消费更透明的症结不在于是否实施套内面积计价，而在于面积测绘的高度透明——把走道、电梯厅、核心筒、墙体等每一项公摊面积都一清二楚地罗列出来，跟预售许可证一样，挂在售楼部最显眼的地方。换句话说，只有先实现面积测绘的高度透明，再去实施套内面积计价，才有意义。

实施套内面积计价是「迎合民意」，让面积测绘高度透明是「洞察公众的潜在需求」。套内面积计价是结果，面积测绘的高度透明是过程——公众通常只能看到结果，但专业人士要看到过程（政府决策部门也该是专业人士）。

急于去改动结果，不如花力气去完善过程。政府决策部门首先要做的，是如何通过完善一系列制度让面积测绘变得高度透明。

逻辑陷阱

我们的一些决策者往往容易掉入这样的逻辑陷阱：总是急于去改动结果，而不是想着如何花力气去完善过程。

我们的年度超级演讲实录

2023年6月30日

编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉    摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧

总编辑︱刘德科  书法艺术︱陈志亨

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